发行盛况与资金追捧

近期首批4只商业不动产REITs面向公众发售，结果全部一日售罄，提前结束募集并启动比例配售，合计募资规模超过200亿元。这4只产品分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT和中金唯品会商业REIT。其中，网下有效认购倍数分化明显，最高达103.8倍，最低也有38.6倍，显示出机构投资者对优质商业地产资产的极度渴求。

市场扩容与底层资产

从受理到注册生效不到3个月，监管审核效率的提升加速了市场扩容。截至2026年5月21日，全市场共有39个REITs项目处于审核申报流程中，包含37只首发和2只扩募。全市场公募REITs总市值已突破2220亿元。基础设施REITs稳步推进的同时，商业不动产REITs的加入极大地丰富了底层资产类型，为投资者提供了更多元化的选择。

投资价值与趋势

在“资产荒”背景下，REITs以其稳定的分红率和流动性优势，成为险资、理财子和养老金配置的重要方向。随着消费复苏和核心商圈客流回升，优质商业地产的运营现金流有望改善，进一步提升REITs的估值中枢。这标志着中国资本市场“股、债、REITs”三足鼎立的格局正在加速形成。